開源證券股份有限公司齊東,胡耀文,杜致遠近期對保利發(fā)展（600048）進行研究并發(fā)布了研究報告《公司信息更新報告：半年度結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績下滑，銷售拿地保持穩(wěn)健》，給予保利發(fā)展買入評級。

　　保利發(fā)展

　　經(jīng)營管理能力優(yōu)秀的龍頭央企，維持“買入”評級

　　保利發(fā)展發(fā)布2025年半年度業(yè)績預告。受結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和項目盈利能力下降影響，公司利潤有所下滑，但銷售排名穩(wěn)居首位，土儲結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，負債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，資金成本優(yōu)勢明顯。我們維持盈利預測，預計2025-2027年公司歸母凈利潤分別為56.8、65.6、75.1億元，EPS分別為0.47、0.55、0.63元，當前股價對應PE估值分別為17.2、14.9、13.0倍，我們看好公司低價項目結(jié)轉(zhuǎn)完成后業(yè)績持續(xù)修復，維持“買入”評級。

　　結(jié)轉(zhuǎn)項目規(guī)模下降且盈利能力下降，導致凈利率較低

　　公司2025上半年預計實現(xiàn)歸母凈利潤27.35億元，同比-63.15%；實現(xiàn)扣非凈利潤25.99億元，同比-64.05%。公司半年度業(yè)績下降主要由于結(jié)轉(zhuǎn)項目規(guī)模下降且盈利能力下降。2024年以來，公司持續(xù)推進去庫存，在部分高權(quán)益比項目上進行了降價，這部分項目結(jié)算凈利率較低。

　　銷售穩(wěn)居第一，銷售均價同比提升

　　2025年1-6月，公司實現(xiàn)簽約面積713.54萬平方米，同比-25.23%；簽約金額1451.71億元，同比-16.25%。雖然公司銷售有所下降，但仍然位居行業(yè)第一。公司近年來持續(xù)優(yōu)化拿地結(jié)構(gòu)，2024年新增土儲中一線城市占比74%，反映到銷售上帶來了銷售單價的大幅提升。2025年上半年公司累計簽約銷售均價20345元/平米，同比提升12.01%。

　　拿地強度維持在33%左右，一線城市拿地占比47%

　　2025年1-6月，公司累計獲取26個項目，新增拿地總占地面積101.18萬平米，總建筑面積294.09萬平米，同比增長153.8%；拿地總金額488.73億元，同比增長287.8%。2025上半年公司拿地強度為33.67%，好于2024年同期7.27%水平。從布局城市看，公司2025年上半年持續(xù)加大在核心38城市的布局，新獲取項目按照城市能級分，一線、二線、三四線城市拿地占比分別為47%、48%、5%。

　　風險提示：行業(yè)恢復不及預期、政策放松不及預期、公司銷售恢復不及預期。

　　最新盈利預測明細如下：

　　該股最近90天內(nèi)共有22家機構(gòu)給出評級，買入評級17家，增持評級4家，中性評級1家；過去90天內(nèi)機構(gòu)目標均價為10.94。